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根据对售楼处的观察和从亲友交谈中获取的信息

  再次注意到经济和楼市专栏作者西峰先生,在雪球发起的2015年春节期间回乡楼市见闻征集,我大致浏览了一下,都是活生生的网民对身边楼市实打实的真实记录,委实难得。比起平日里,我们目之所及——环比同比、一线二线三线四线云云,全是一堆干巴巴的数字或大而无当的叙述,要精彩可读得多。

  我觉得,对于网友而言,见闻录最大的意义乃在于,见闻录所涉的城市,完全可以作为投资决策的参照物。比如看看,这个城市的区位如何,距离城市群、特大城市或者区域中心城市的距离有多远,这是一个最重要的参照物。2014年底,到外滩大约四十公里的上海松江90平精装170万左右。你就得估摸了,你要投资的项目或者购买的房子比起上海松江的区位如何,你所在的城市和上海这个超级特大城市的量级有多大的差距。

  再如浙江嘉兴,地处杭嘉湖平原,与上海、杭州、宁波、绍兴、苏州等城市相距均不到百公里。这应该着眼于一个特大城市群了。这样一个城市,近几年的商品房成交均价均维持在7600-7700元/平米左右。作者说,“2009年底基本上就是那个价了”。你所在的区位比起嘉兴如何?从城市群的概念而言,能够与长三角相提并论的,目前大概只有珠三角、环渤海了。环渤海自然条件还要差一个档次。其余武汉、长株潭、沈大、海西、成渝城市群啥的,如果也用这个条件去对比房价,那应该至少是10年以后的事情了。城市群比单纯的特大城市,更有说服力,因为城市群的形成,往往更多来自于自然禀赋、经济规律、人口数量。

  见闻录里涉及不少中西部县城。湖北应城,全县人口约70万,中心市区人口约25万左右,市区均价4200元左右。没有全国性的大开发商,最高楼楼为古城新都,没有新房,二手房在5000至6000左右,最便宜楼盘瑞丰国际城约3800元。房价比周边京山、安陆、云梦、汉川、地级市孝感还要高,市区人口为周边乡陈河、杨岭、义和、杨河等乡镇搬过来的,婚房为主力(没有房讨不到老婆),东边四里棚、化工、长江等经济发达地区离武汉离近,人口往武汉迁移较多。我用百度测距量了一下湖北应城距离武汉市中心的距离,大约80公里,位于江汉平原中部,地理位置算是不错的了,平均房价却和我的老家县城房价差不多。大约中西部地区,很多县城房价基本上都在4000元左右,开发商以土著为主,买房人的结构也大体相似。所以,如果从投资意义上而言,如今县城的房价水平,基本上没有多大的潜力可言。

  湖南郴州市,整个人口大概500万不到,市区人口80万左右,武广高铁有站,到深圳2个小时。矿产资源很丰富,市内没有大型企业,近些年承接了部分沿海转移过来的电子产业。楼市均价在4000-5000。

  我们还统计了Q3出现在下载Top10榜单中的游戏,其《刀塔传奇》《放开那三国》《时空猎人》《魔力宝贝》《剑魂之刃》与《神魔》六款在Q3中的2个以上的榜单出现。而其中9月榜单的游戏与7月相比完全不同,显示出手游市场的快速更迭。

  湖北咸宁市,湖北南大门,辖区人口243万,市区人口约40-50万,现在普通住宅价格2500-3200,别墅价格4000-5200,商铺价格区分比较,专业市场3200-5000,其它商业8000-15000。湖南岳阳,辖区人口550万,市区人口60-80万,房价3000-5000多元。

  陕西汉中,市域人口380万,市区人口50万不到。GDP总量不到千亿,典型的内陆四线左右,市中心区接近5000。

  一个普遍的现象是,中西部地区县级、地市级城市,从2014年到现在,房价基本上都在下降过程中,降幅有限,基本上算是稳中有跌吧。户均拥有两套或者更多的房产,几成普遍现象。

  比起上述城市所在区域、人口、经济发展水平、房价,你的家乡所在的城市,或者你所居住的城市,房价处于一个什么样的阶段,自然应该也可以八九不离十了。

  西峰先生在一篇文章《抛开偏见,什么驱动了楼价的增长》里述及决定房价的关键性因素,我深以为然。“其中最主要的大致包括:经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局。其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素。地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件。”

  本人近12年地产资深从业者,原来北京知名地产顾问总监,现居住在湖北。近年主要是操作四五线城市的楼盘。咸宁位湖北南大门,是地级市,辖区人口243万,咸宁市区人口约40-50万,但城市规划宏大,规划4城一区,整体城市面积约150平方公里,根据中国规划要求,一平方公里城区对应是一万人口,现在咸宁城区只有规划人口三成左右,因此评为中国鬼城第9位。

  1、市场供应量大,供需失衡。基本是每个家庭均二套房,城市规划混乱,私房与福利房建设多。特别是2012年开始,每年政府建设公租房与经济适用房,大约8000套房,咸宁城区商品房成交量,年均1.2万套(含商铺与写字楼),其中近4成是单位福利房。城区销售最好项目基本都是福利房。现在商品房买房都是外地打工与乡镇来市区买房的,其它公务员与做生意的,基本都已经有房,有的是多套房,市场供需失衡,导致最近两年价格呈下降趋势,地级市住宅均价3000,较下面县市价格还低,销售情况还差。

  2、价格下降达到1成半,但成交量没明显上升。特别去年7月份开始,中国股市上涨,导致营销中心来访量下降7成,很多营销中心月成交量为0,下半年成交量较上半年下降3成,去年11月份开始,各项目明显降价过程,最大幅度超过2成,已经有两个开发商老板跑路,开发商资金断裂项目比较多,现在普通住宅价格2500-3200,别墅价格4000-5200,商铺价格区分比较,专业市场3200-5000,其它商业8000-15000。

  3、政府已经出台一系列政策,但效果不明显。如二套房贷款利息等,预计后续陆续有新刺激政策出台,政府加大推地进度,但开发拿地不积极。

  4、开发商现在明显谨慎,很多手中有地开发,不敢开发,回笼资金较慢。碧桂园、福星城(福星股份)等大型房地产公司销售情况也非常不妙,项目通过各种方式隐性降价促销跑量,特别是咸宁碧桂园花园洋房,其价格较2012年春节,已经有近15%优惠,2015年春节,很多项目民工工资无力支付,拖欠员工工资与提成 ,拖欠广告费等现象普通。

  5、后市研判。整体项目销售仍然不会起色。原因市场供需失衡,这样导致部分没有实力开发出局;肯定还有开发商 因资金断裂跑路,价格下降处下降通道,但降价空间不大,原因现有开发商打出1800元价格,接近成本价,但成交情况不佳,加上2015年的政策较2014年宽松,开发商可通过贷款缓解资金压力,不排除有实力开发商,抢先降价跑量撤退,这样对中小开发商就是极大打击;预计这种下降通道可能持续两三年时间。

  2014年11月底陪朋友买房,松江大学城地铁站步行距离15分钟的万科的楼盘,没开盘内部预定那种,开发商定价2万/平,有各种促销优惠,最后定下来是90平精装170万+。当时房屋贷款是95折,开发商指定银行。

  当天售楼处停电,所以签约去了项目部,当时下午4点多吧,停留等朋友签约的半小时里,看到起码10来拨签约的,多非松江本地人,市区年轻夫妇比例更大。

  签完约回售楼处朋友带我看看样板房,看完都5点多了,离开的时候天都擦黑了,售楼处还好多客户,销售们点着蜡烛在给客户商谈,那场景惊到我了。

  后来几天听说家里一家远亲也买了那块的新房,解决小孩上学读书的问题:买了房可以从松江乡下转到城里念书。

  我自己出售了一套公寓房,130平的3房,松江新城核心地段的房屋,精装,一楼带花园。没有好好挂牌卖过,都是几年来因为母亲陪亲戚看房,留的她自己电话,可能说起过我们家的房屋,因为小区好,一直有中介电话来问卖不卖,根据中介电话密度频率我们家大致知道几年来房产冷热度。

  因为我自己这几年投资做比较好,50%以上收益每年,所以想出房子。2014年年初非常多中介来电话每天,母亲态度还不好,有客户240万要我们没卖。后来全家五一出国度假一月,回国房产就拐点了。到年底稍微回暖,也就是中介电话又多了。有一家看中我家房子的,但是要先卖了自己家2房的公寓,再买我家的3房,会省下1.5% 的税收据说,但是交易要很久,我们就不愿收定金。

  最终定的是一家全款付清的客户,226万,已收定金,年后交易。对方是中年男,父母年纪大了住高楼层的公寓腿脚不便,给父母换房。看房时候手机拍了几张照片说给他妈看,第2天稍还价就订下来了。LP都没来看过房……他父母的房会出售,但中年男也不在乎那1.5的税费,说父母住着别人老去看房打扰到二老,所以是先买后卖。

  我分析,松江现在卖最好的是90平左右三房,总价较低,解决本地错过买房的刚需住房需求,新楼盘适合结婚;解决松江本地农村家庭读书需求;解决市区工作外来年轻白领购屋需求。但是房屋实在是小,我看万科90平的样板3房没好意思说,没有一个房间比我的卫生间大的……而120平以上正常的3房,开发早,地理位置好,总价要贵很多,所以我家卖了很久,然后要买就是有钱人,全款那种。一个中介朋友也说,去年和目前生意清淡,我觉得跟存量房面积大总价高有关。

  还有就是200平+的联排别墅比较好卖,3房的本地人财富积累以后,再想改善就是联排了,这类房屋市场供应少,需求相对多。松江本地人多喜欢3代同堂住宿,联排的各代活动空间私密性比较好。

  此外,我家很想买一套远郊的小房子周末过去住住,工业不发达的小镇子,环境清幽总价便宜——因为当地人都是往县城买的趋势。无奈上海限购政策,一买房就会涉及到房产税。私下以为限购政策对远郊房产是很大打击,因为如果只能买1-2套,那多是乡下往核心城区买,谁逆向从城区往乡下买啊。后者一刀切地限购对乡下居民不公平。

  2、嘉兴貌似算个老有名的城市了吧? 南湖红船、粽子、南湖菱还有黄浦江死猪…地理位置老好了,地处杭嘉湖平原,与上海、杭州、宁波、绍兴、苏州等城市相距均不到百公里,“鱼米之乡”、“丝绸之府”,当然,水很差,这几年跟其他地市一样,老雾霾。产业么…… 光伏、皮革、化工、羊毛衫、印染,最近貌似还引进了乐高,貌似有几家做手机的……恩 还有有个基金小镇。

  3、2013年末嘉兴市户籍人口345.93万人,比上年末增加1.41万人。嘉兴市户籍人口出生率8.18‰,死亡率6.94‰,自然增长率1.23‰。全年迁入人口2.75万人,迁出人口1.74万人,人口机械增长率2.94‰。但是市直其实人口并不多,常住人口120不到的样子。外地人不少,在嘉兴安家买房的数量也还可以,但是过年很多都会回老家,很多店都不开了。

  4、2014年嘉兴楼市共成交23608套,环比去年的27224套,下降了13.3%。但近几年的商品房成交均价呈稳定趋势,维持在7600-7700元/平米,住宅均价也稳定在7字头。这是嘉兴一个所谓的官方网站的数据,估计应该比较可信,个人感觉嘉兴的房间其实5年来并没有怎么涨过(高一点的南湖新区学区房二手上万的也有,但是09年底基本上就是那个价了,涨幅不大)这跟这几年开发的楼盘越来越偏僻、部分乡镇楼盘拉低均价有关,今年城南地块是热点,万科海上家园均价一万(精装)。

  9月底,公积金首套房可以贷款60万,接着国家降息了,后来嘉兴还出了认贷不认房的政策,成交量就更大了。总的来说还是企稳。

  拆迁拆得很厉害,可以说无序,有些农民这几年拆了很多次,拆一次发一次,手里6-7套房的都有,拆迁房现在价格基本在4000-6000 ,看地段。

  5、新城镇化? 老实说,在城镇化之前,嘉兴的乡镇楼盘已经很多了,嘉兴本地人基本都不止一套房,现在南湖新区已经基本造满,秀洲新区一直造到连上油车港,城南一直都征地到了3环,可以说到处是房子……之前嘉兴入选鬼城,貌似排名第七其实也不是没有道理, 2013年时据说嘉兴的城镇化率已经超过63%了……据说市直的直逼70%,县市区虽然经济发达,但是乡村面积太大拖了后腿。

  6、亲戚朋友中今年有4-5户买房的,基本都是换房,买10000多的万科海上传奇的也有,反正都在均价线以上买的,但是朋友中基本对房市不是很看好,但是又认为嘉兴的地理位置在这里,房价相对浙江已经算最低,认为不会跌,该出手时则出手,有一朋友等着结婚,从去年年底一直看到9月份憋不住了。

  7、个人认为,嘉兴房价虽然不算高,但相对了嘉兴收入的绝对值来讲也不低了,如果全国形势不好,经济出现问题,就算跌30-40%也不是不可能,毕竟房子建的太多太多了,除非收入能大幅增加,否则就是跌多少的问题,但嘉兴这小城市,收入实在是无法跟大城市相比

  8、第一次码字那么长时间,求雪球币啊~~~(虽然不知道啥用啊?)另外需要补充什么资料可以回复,另外再次钦佩下楼主的idea。

  贵阳建筑面积超过1000万平的楼盘有5个,100--1000万平的有13个。据说面积达1900万平的花果园有2600多的售楼小妹,遍布全国呢,各位或许有幸见过吧,花果园被誉为全球神盘,开发完可以住50w+以上人口,堪比许多小城市了,

  贵阳市很穷(财政收入被很多沿海县城完爆),所以开发地产也有别于别的省会,都是大片卖地,捆绑市政建设给开发商,所以地皮估计较为便宜,所以贵阳各盘价格都不高,市中心的花果园也就4200/平(毛坯,目前), 在开盘2期才3800,两年来已经涨了10%了。花果园要住50w+人口的盘子已经建并售出了一多半,入住率30%左右(目测),据说这的房子都是省内地州市购买占50%,外省占30%,

  另外,贵阳新区--金阳4200--5000/平(毛坯房),宜居的花溪是贵阳房价最高的,也就5000-5500,万科的精装房5800/平

  更让贵阳人兴奋的是,省政府正在大力打造--贵安新区---7大国家级新区之一,贵安新区规划人口500w+。贵阳市区人口不到300w却已建了500w人都住不完的房子。现在又来个贵安新区(这样搞下来,贵阳人口要超过1000w了),这是赶超北上广的节奏了。

  所以,贵阳的房子不是过剩,是超级过剩,虽然我作为贵阳人,没留在这工作,还是有感情的,贵阳还是有许多优点,天气好-------爽爽的贵阳,避暑的天堂;而且贵阳的妹纸虽不够漂亮,却很多情,有意来贵阳置办二房的现在是机会啊,房价在省会里算垫底的了,可以出手了。呵呵,也算为老家房子打打广告!!!

  1.家乡:湖北应城。属湖北孝感地区县级市,武汉周边卫星城,长荆和汉丹铁路过境,沪蓉和武汉城市圈高速过境,离汉口直线万左右,大部份人员以打工和经商为主,西部青海,云南,陕西,省会武汉汉正街以经商为主,东北以建筑施工队为主,有好几万人,广东东莞,广州,深圳。北京,上海,苏州打工的人较多,名企有湖北九州通,湖北双环。新都化工,神州药业,富邦科技,华力控股等。

  3.市区房价均价;4200左右。没有全国性的大开发商,因市区西边是河流,南北被铁路阻隔,东边为化工厂,现在新城区在南边,配套暂不完善,楼盘也较少,不适合居住,现在应城房价最高楼楼为古城新都,没有新房,二手房在5000至6000左右,最便宜楼盘瑞丰国际城约3800。房价比周边京山,安陆,云梦, 汉川,地级市孝感还要高,市区人口为周边乡陈河,杨岭,义和,杨河等乡镇搬过来的,婚房为主力(没有房讨不到老婆),东边四里棚,化工,长江等经济发达地区离武汉离近,人口往武汉迁移较多。

  1、按照百度数据,郴州市整个人口大概500万不到,市区人口80万左右。地理位置靠近广东省,在京港澳高速g4线上,武广高铁有站,到深圳2个小时吧。矿产资源很丰富,市内没有大型企业,近些年承接了部分沿海转移过来的电子产业。

  2、楼市均价在4000-5000. 今年1月回去特意看了三个比较有代表的楼盘,一个是在老城区最中心的地段,是湖南本土开发商,大盘,住宅2000多套,另外还有全市最大的购物中心,两栋写字楼。该楼盘14年6月开盘,起价5900多,毛坯。这次看的楼层是10楼,开发商另外送精装修,价格6300.另一个是恒大开的楼盘,地理位置偏僻一些,开盘有3年了,现在还在卖,价格大概4500左右,比开盘时也有10%左右的下降。第三个是新城区,长沙开发商,价格4300,2000多套的大盘,很多户型房源选择。

  岳阳市是湖南省主要的地级市之一,辖区人口550万,市区人口60-80万。岳阳的地理位置很不错,西临洞庭湖,湖岸线就在市区,名气很大的岳阳楼在湖边;北面是长江,京广铁路、高铁都经过岳阳。市区内还有面积很大的内湖,市区西面就是东洞庭湖湿地,自然环境很好。

  市区面积并不大,核心部分只有50平方公里左右,但商业设施密度比较大,这么一点面积中就有沃尔玛、大润发、步步高、新一佳等多家大型超市,万达、恒大等3家影城,3所市级医院。生活还是很便利的。

  岳阳的经济主要依赖区内的几家大型央企,包括中石化的巴陵石化和长岭炼化、泰格林纸、华能电厂等等,岳阳本土企业没有什么成气候的,但小企业很多,有钱人不少。岳阳虽然自身经济发展有限,但周边县区更加落后,所以人口还是在流入。

  过去的一年,岳阳的房价也出现了下滑,但是幅度不大。粗略估计,大致在10%左右。2013年底,实际成交房价最高的本市高端楼盘之一(具体名字就不说了),较好楼层在5900左右,现在可以压到5200吧。区位不好,品质一般的楼盘现在压到3000。成交情况也是小幅度下降,按照网签统计看,也是降低了10%左右,身边的朋友不时仍然听说有人买了房。

  岳阳政府对房地产并没有特别的支持政策,由于中心城区已经开发的比较彻底,而且由于历史原因,中心城区有较多私房,政府没有财力进行大规模拆迁(也没有搞过什么强拆),所以现在岳阳的房地产开发重点是离中心市区稍远(都在5公里以内)的洞庭湖岸线和另一个大型内湖岸线区域,主打景观和自然环境。市政主要的支持就是基础设施,整修了高等级的主干道。本来还有迁移部分政府机关的打算,习大执政之后自然是泡汤了。对于大型开发商,政府还是采用低价、大块批地来吸引投资。碧桂园在岳阳建了楼盘,恒大也刚刚拿了地。岳阳的新楼盘建设并没有明显的冷却。

  至于新城镇化,实际上政府自己也不怎么提了。“新城镇化的核心是人的城镇化”,这个我很赞成。人进了城得有工作,现在经济减速,自然缺少了动力。岳阳这里没见到有什么影响。

  身边同事朋友们对房价的看法,总体上认为涨不起来,但也跌不到那里去。我也是认同的,一个水陆交通便利,自然环境理想的地级市,房价低的3000多,高的5000多,能有多少泡沫?

  岳阳现在的置业主力是本地中年群体,内地三线城市的早期楼盘品质很差,最近几年才赶上国内主流的水平,因此改善性需求很大,包括我本人。典型情况是自己住着老房子,再买一套满意的新房子放着,过上几年等配套设施完善了就搬去。在有公积金支持的情况下供房压力很小。个人觉得岳阳的房价未来会在现有水平横盘,不会再有显著下跌。

  去年写过,表达过对家乡楼市的悲观,今年各种应验。再介绍一遍家乡:汉中,位于陕西南部,自然环境和文化上属于巴蜀区域。市域人口380万,五分之一常年在外,市区人口50万不到。经济支柱是钢铁、有色、军工(三线遗产),以及农业(茶叶是最大宗)、旅游。GDP总量不到千亿,典型的内陆四线左右,市中心区接近5000(与陕南关中其他地级市相当,仍低于四川同等城市)。2013年颓示显现,各种暗折出现,2014年明显进入下降通道。

  根据对售楼处的观察和从亲友交谈中获取的信息,目前市中心区均价在3500-4000间,新开发区和市区二手房跌破3000,下跌三分之一左右。更要命的是成交清淡,我家对面的新盘因为地段好开始叫价4500,目前已经降到4000以下,据说大半年只卖出1/3。小区里好几个卖二手房的(当地最好的小学学区)挂了几个月都未出手。

  房地产高涨时期,政府出台了数倍目前市区面积的各类新区规划,大肆圈地。随着地方财政吃紧和银行收紧贷款,以及对涉及开发中的各类腐败案件的审查,目前已基本陷入停顿。比如市区北部面积达30平方公里的新区规划,由于主要开发商后台老板的倒台,目前银行停贷,基本可确认为烂尾。

  虽然当地居民极少按揭买房(本地年轻人少且多数都能从上辈获得房产),地产投资概念一直淡漠,但也有深套的例子,比如指望拆迁落空的城郊农民。我二叔一家就是典型,他们居住在前述新区的范围内,为了多得补偿还花二十多万赶建了一栋楼,把本来环境优美的农家院搞得十分丑陋,换得了六套房子和数十万元的许诺补偿。结果现在工程停摆,前期投入都打了水漂。

  另外前期工程彻底破坏了村里几十年形成的灌溉水网(汉中盆地是著名的水稻高产区),现在村民既得不到补偿也无法种地,只能纷纷外出打工。前期修好的道路成了村民跳广场舞的场地。

  我家在当地原有两套老式公房,在西安也有一套较小高层商品房。父母为改善条件在2011年以低于市价40%的内部价买了所在单位以团购名义兴建的限价房,并花了20多万装修。虽然没有办理按揭,但也花掉相当一部分积蓄。

  但父母还是略犹豫,总指望我家目前居住小区传说中的动迁计划(在我看来以地方财政的困窘这根本就是镜花水月),希望当地楼价能略回升。过年回家一直在跟父母讨论这事(在我看来甚至西安的房产也应该早日出手)

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